上海公积金贷款二套与首套区别，上海首套房和二套房公积金贷款政策有哪些不同

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一、上海首套房和二套房公积金贷款政策有哪些不同

上海首套房和二套房公积金贷款政策存在显著差异。购买首套自住房，具体分两种情况：套型建筑面积在90平方米（含）以下的家庭，首付款比例需不低于20%；建筑面积在90平方米以上的家庭，则需不低于30%。相比之下，为改善居住条件而购买第二套住房的家庭，对非普通住宅的首付款比例需达60%，而普通住宅的首付款比例则不低于30%。

在贷款利率方面，针对首套自住房的贷款利率与住房公积金贷款基准利率保持一致；而针对改善型第二套住房的贷款利率，则需上浮至基准利率的1.1倍。

贷款额度方面，购买首套自住房时，个人最高可申请贷款额度为30万元，补充住房公积金的最高贷款限额为10万元，因此每户家庭住房公积金贷款的最高限额为60万元，补充住房公积金的最高贷款限额为20万元。若购买改善型第二套住房，则个人最高可申请贷款额度为20万元，补充住房公积金的最高贷款限额为10万元，每户家庭住房公积金贷款的最高限额为40万元，补充住房公积金的最高贷款限额同样为20万元。

二、公积金贷款首套房和二套房区别有哪些

首套房与二套房的房屋贷款利率就有很大区别，并且二套房的贷款利率是要比首套房高出一些。如果就公积金贷款而言，二套房贷款的贷款利率，是在首套房的公积金贷款利率的基准础上再上幅10%。

银行审批房屋贷款，也是要严格的把控风险因素的，所以在二套房的贷款额度上，就会比首套房低很多，有打算购买二套房的朋友一定要注意这个问题。首套房借款人可贷的高为购房款的7成，首付为3成，公积金贷款的低首付则可至2成，但是二套房借款人最高仅可贷4成，首付则要4成。具体的贷款额度还有关借款人的资质。

一般来说，在购买首套房申请贷款时，只要征信、收入等方面没问题，申请的通过率还是挺高的，但是对于二套房而言，贷款的难度要比首套房贷款的难度大很多，尤其是有遇到资金比较紧张情况的时候，那么二套房的贷款往往是难申请到的。

公积金贷款可以申请两次，如果第一套房使用公积金贷款并且没有结清，那么第二套是不可以使用公积金贷款的，需要结清贷款才能使用公积金贷款，否则第二套只能使用商业贷款。

三、2016年上海首套房和二套房公积金贷款政策有哪些不同

如您在中国银行的上海市申请个人住房公积金贷款业务

一、2016年11月29日起执行以下政策（注：借款人购房合同网签时间在2016年11月28日（含）之前的按原有政策执行。

首套住房的认定：借款人家庭名下在本市无住房且借款人家庭在本市名下无公积金贷款记录，包括没有以借款人或以配偶身份作为共同借款人方式使用的公积金贷款情形。包括以下情况：

（1）已婚借款人，婚前与父母共有房产的，借款人和配偶可以各有1套共有住房不计入名下住房；

（2）未婚借款人，与父母共有住房的，借款人可以有1套共有住房不计入名下住房；

（3）借款人家庭申请共有产权保障住房公积金贷款仍认定为首套住房。

第二套公积金改善型住房两类情况：

（1）借款人家庭在本市名下无住房、有1次已结清的公积金贷款记录；

（2）借款人家庭在本市名下仅有1套住房、且人均住房建筑面积（计算范围仅限于借款人家庭）不高于35.5平方米，无公积金贷款记录或有1次已结清的公积金贷款记录。

注：与公积金购房贷款合并申请的大装修贷款次数不计入缴存职工家庭公积金使用次数。

符合以下情形的，停止发放公积金贷款：

（1）已有2次公积金贷款记录的借款人家庭；

（2）购买第二套非改善型住房的借款人。

（3）共同借款申请人为借款人的直系亲属，名下已有2次公积金贷款记录的，不得作为共同借款人。

二、2015年8月4日至2016年11月28日（含）执行以下政策：

（1）首套住房的认定：对于名下无商业、公积金贷款记录或已结清商业、公积金贷款的家庭，购买首套自住住房，执行公积金首套房贷款政策。

注：套数认定依据，借款人或其配偶婚前与父母共有1套产权住房，或借款人与其配偶婚前各自与父母共有1套产权住房，可认定为查询到得住房不属于借款人家庭成员名下房产。即借款人与父母婚前共有一套住房可不算套数，配偶与其父母婚前共有一套住房亦可不算套数，一个家庭极端情况可剔除两套住房，与父母婚前共有的认定根据结婚证日期晚于产权证日期认定。借款人尚未建立婚姻关系的，与其父母共有的产权房不超过1套，也可以认定为查询到的住房不属于借款人家庭成员名下房产。（套数认定下同）

（2）公积金改善型二套认定：对于拥有一套住房并已结清商业贷款、公积金贷款的家庭，且人均居住面积满足低于35.1平米的要求，为改善居住条件再次申请公积金贷款购买普通住房的，可参照公积金首套房贷执行。

（1）人均居住面积的认定方式，原则上以现有房产产权人的核心家庭为单位计算，即产权人、产权人配偶及其未成年子女，如实际同住人较多，可提供房产产权地或借款人户口所在地的所属街道/居委开立的“同住人证明”进行佐证，方可准入。

（2）普通住房的标准根据上海市政府规定的普通住宅标准：

五层以上的多高层住房以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；

实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套（普通住房认定标准下同）。

（3）公积金二套贷款准入：对于拥有一套住房，且人均居住面积满足低于35.1平米的要求，本次所购房产为非普通住房的，则按照公积金二套房贷政策执行。

（4）购买第三套及以上住房的家庭，不可进行公积金贷款受理。

（5）关于购买家庭申请组合贷款中住房套数的认定和贷款首付比例，以我行当前执行的相关规定为准。

三、请您在办理时详询公积金贷款业务经办网点或者咨询当地公积金管理中心。

以上内容供您参考，业务规定请以实际为准。

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